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Comentarios sobre la Nueva Ley Hipotecaria
June 19, 2019

El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria, que trae una serie de medidas que nos van a afectar de manera decisiva a la hora de firmar un contrato de este tipo. Hay, incluso, algunos aspectos de esta nueva norma que son de aplicación a hipotecas firmadas con anterioridad a su entrada en vigor. En este artículo queremos hacer un repaso por todas estas medidas, para que no te quede ninguna duda en relación a las mismas.

Medidas que afectan a las hipotecas constituidas con la nueva ley


  • Una serie de gastos que hasta ahora corrían por cuenta del cliente a la hora de firma la hipoteca, como notaríaregistrogestoría, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pasan a ser soportados ahora por las entidades bancarias. Sin embargo, la ley permite que se siga aplicando la comisión de apertura, que se devengará en un solo pago y deberá englobar los coneptos de estudio, tramitación, concesión y cualesquiera otros que puda haber relacionados con la hipoteca. También tendrdá que soportar el cliente el gasto notarial de su copia de la escritura.

  • Se adoptan una serie de medidas que suponen una mayor protección para el consumidor, como pueden ser la entrega de una oferta vinculante durante un plazo de diez días, la visita previa al notario para recibir asesoramiento gratuito como requisito previo a la firma o la prohibición para notarios y registradores de firmar o inscribir cláusulas abusivas.

  • Desaparecen las claúsulas suelo, ya que, según se desprende del propio texto de la norma, en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

  • La amortización anticipada será más barata: un máximo de 0,25% durante los tres primeros años y un 0,15% durante los cinco primeros años para hipotecas a tipo variable y un 2% durante los 10 primeros años y 1,5% durante el resto del plazo para las hipotecas a tipo fijo.

  • La entidad no podrá instar la ejecución hipotecaria mientras no concurran las siguientes circunstancias: que la demora no supere el 3% del capital inicial o que no corresponda al equivalente a 12 cuotas impagadas durante la primera mitad del plazo de vigencia de la hipoteca. Durante la segunda mitad, los límites pasan a ser del 7% o 15 cuotas impagadas.

  • Los clientes podrán elegir libremente la entidad de tasación que se encargue de valorar la vivienda.

  • Se prohíben expresamente las vinculaciones que han venido realizándose habitualmente hasta la fecha, como pueden ser la contratación de un seguro o un plan de pensiones. Se permiten, no obstante, las bonificaciones ofrecidas por las entidades a cambio de la contratación de estos productos, una práctica también muy extendida en los últimos tiempos.

  • El cliente tendrá la posibilidad de cambiar las condiciones de la hipoteca sin que la entidad le cobre una comisión por este concepto.

  • La dación en pago no se aplicará de manera automática, sino que deberá ser acordada por las partes.

  • Las hipotecas que financien proyectos de inversión en eficiencia energética podrán constituirse sin otorgar escritura pública y sin soportar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y podrán inscribirse en cualquier momento de vigencia de la misma.

  • Se incentiva el paso a tipo fijo, estableciéndose una comisión máxima del 0,15% para este tipo de modificaciones, que solo se podrá aplicar durante los tres primeros años de vigencia del préstamo.

Medidas aplicables a las hipotecas vigentes

Si ya tenías constituida una hipoteca cuando entró en vigor la nueva norma, hay algunas medidas recogidas en la misma que debes conocer:


  • Los requisitos recogidos para la ejecución hipotecaria mencionados más arriba también son de aplicación para los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la nueva norma.

  • Los incentivos para el paso a tipo fijo de los que hemos hablado, también son de aplicación para los contratos ya vigentes.

  • El cliente podrá cambiar de banco sin tener la obligación de aceptar la contraoferta de su entidad en caso de que pudiera igualar o mejorar las condiciones. Por supuesto, esta medida aplica a todos los contratos, los firmados de acuerdo con la nueva ley y los anteriores.

Esperamos que este breve repaso te sea de utilidad y, desde el despacho, estamos a tu disposición para cualquier asesoramiento que pudieras necesitar en relación con esta materia.

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